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房地产业：等待降息的累积效应
http://www.zufang.com 2008年12月01日 09:57:41 证券时报
中国人民银行决定从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率108个基点，其他期限档次存贷款基准利率做相应调整；同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此次降息幅度之大，超出市场预期，反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。
政策阶段性利好房地产业 券商研究均认为，自本年度9月份以来的持续降息，包括本次的大幅度降息，对于房地产行业起到了“扶大厦于将倾”的作用。按照国金证券的研究观点，降息是经济下行周期中对冲房价调整的强有力手段――由于利率是房地产行业的重要变量之一，通过持续、快速的下调利率，房价的调整幅度将会缩小，从而可以帮助行业逐步复苏。 降息的作用反映在两个方面。一方面，降息直接降低开发商的资金成本――根据中原证券研究机构的估算：此次降息可为房地产上市公司每年节省利息开支20亿元，提升上市公司业绩10.25%。对于负债率较高和业绩较差的房地产开发商，这笔开支的节省无疑是“雪中送炭”，缓解了公司现金流压力。 另一方面，此轮降息减少了按揭购房者的利息支出。根据广发证券研究机构的测算：对于首次置业、购房总价为100万元、10年期等额偿还的购房者，降息之后的利息支出较之前下降了8.69%；若偿还期延长至30年，则利息支出下降了20.85%。根据高华证券的估算：先后四次降息之后，首次购房者的五年及五年以上期按揭贷款利率从先前的6.66%降至4.28%，相当于房价下调了18%。目前，住房按揭贷款利率已经降至10年以来的最低水平。 房地产业下行趋势难改 但是，券商研究机构均认为，降息不能够从根本上改变房地产行业的下行趋势。 首先，开发商所面临的巨大的资金压力并无减少，资金链断裂的风险依然很大。对行业资金成本的降低，降息手段较为间接，效用并不显著。广发证券认为，政府若要行业走出资金短缺的困境，最为直接的手段是松动对房产企业的贷款限制，通过银行信贷渠道来满足行业资金需求。但问题是，即使货币政策进一步大幅放宽，由于经济环境的不断恶化，商业银行也很难改变对房企的“惜贷”态度，银行的信贷渠道仍旧不畅。 其次，市场并没有因为降息而放弃房价进一步下跌的预期，所以场外观望氛围浓重，需求难以真正被激发；相对降息效应而言，房价的充分下跌才是行业需求释放的关键因素。正如中原证券的研究观点――与市场对房价下降的预期幅度相比，降息虽使购房成本有所下降，但效果甚微，不足以打消市场的观望态度。联合证券研究机构认为，行业走势能否反转很大程度上取决于投资性购房者的介入；而未来持续的降息有助于房价跌至理论底部，届时，投资性需求将会被激发，行业有望见底反转。 再者，正如长江证券的研究观点：如果把目光放得更为长远一些，房地产价格因货币政策的松弛而不能够完成充分的调整，那么整个行业的调整时间有可能延长――这显然不是好事情。 行业发展有其自身的内在规律，持续降息的货币政策虽然为企业“雪中送炭”，但是很难扭转行业的下调趋势。长城证券认为，促使行业真正意义上反转的两个因素是：合理的房价和宏观经济预期的好转；目前政策出手力度虽大，但是只能减缓行业的调整幅度，而不能够改变行业趋势。中原证券认为，政策效应是一个累积见效的缓进过程；收入预期的好转、有效购买能力的积累和全球金融危机下恐慌氛围的消退都需要时间来完成。(谢佩洁 刘冉)
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